Por que Investir

Urban Hub é a plataforma da Alianza para investimento em galpões logísticos na grande São Paulo em raio de até 30 km do centro da cidade, com foco no atendimento das demandas de logística urbana last mile na região. Para mais detalhes sobre a plataforma Urban Hub, visite https://urbanhub.com.br.

A partir desta iniciativa, nasceu o fundo Urban Hub Renda Fundo de Investimento Imobiliário (AURB11), que já possui um portfólio moderno de condomínios logísticos operacionais com diversos inquilinos.

O AURB11 foi criado no final de 2021, é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e gerido pela Alianza Gestora de Recursos Ltda.

Para os fins do Código ANBIMA de Administração de Recursos de Terceiros e das Diretrizes do Código ANBIMA de Administração de Recursos de Terceiros, o Fundo é classificado como “FII Renda Gestão Ativa”, segmento “Logística”.

O mercado logístico passou por importantes mudanças nos últimos anos, principalmente devido ao desenvolvimento do e-commerce no período da crise sanitária de 2020, que impulsionou a demanda por galpões logísticos próximos aos grandes centros. Com um consumo cada vez mais exigente, demandando entregas mais rápidas e frete gratuito, os centros logísticos das empresas varejistas necessitam estar próximos ao consumidor e com fácil acesso às principais rodovias.

Ainda assim, este mercado não é atualmente explorado de forma adequada por players do ramo imobiliário, e a grande São Paulo ainda oferece poucas opções de qualidade para atender a esta demanda. Como resultado, empresas que precisam destes espaços logísticos acabam utilizando alternativas não necessariamente aderentes às suas necessidades operacionais, como dark stores, self storages, pequenos galpões monousuários ou até mesmo condomínios logísticos existentes que até possuem especificações mínimas para uso logístico, mas bastante antigos e ineficientes.

Tudo isso resulta em uma vacância decrescente na região e provoca pressões para o incremento dos valores dos aluguéis no médio prazo, especialmente dentro do raio de até 30km do centro de São Paulo, mercado que se mostrou resiliente nos períodos de crise.

De acordo com seu Regulamento, o Fundo tem por objeto “a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento de, no mínimo, 67% (sessenta e sete por cento) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em imóveis ou direitos reais sobre imóveis destinados e/ou relacionados a atividades de logística, por meio de aquisição de empreendimentos imobiliários de logística, incluindo edifícios comerciais, centros de distribuição, centros de armazenamento e galpões em geral, para posterior locação, arrendamento, exploração de direito de superfície e/ou alienação de tais imóveis ou dos bens e direitos a eles relacionados (“Ativos-Alvo”).” Poderá, ainda, adquirir “Outros Ativos”, como:

1. imóveis ou direitos reais sobre imóveis não residenciais de destinação diversa de logística (exceto hospitais e plantas industriais pesadas) prontos ou em construção, com contrato(s) de locação de qualquer natureza vigentes no momento da aquisição pelo Fundo;
2. ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;
3. ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII;
4. cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
5. certificados de potencial adicional de construção emitidos com base na Instrução CVM 401;
6. cotas de outros FII;
7. certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que estes certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;
8. letras hipotecárias;
9. letras de crédito imobiliário;
10. letras imobiliárias garantidas; e
11. outros ativos, títulos e valores mobiliários permitidos nos termos da regulamentação aplicável. (...)

No contexto de investimentos imobiliários, os Ativos-Alvo do Fundo são os imóveis ditos “performados”, ou aqueles que atingiram seu desempenho operacional pleno, já tendo superado etapas mais arriscadas. Isso significa que:

1. Os imóveis já foram identificados e adquiridos: não há mais risco de prospecção dos imóveis, negociação de preço e diligência jurídica e ambiental.
2. Já tiveram seus projetos executivos aprovados nas prefeituras: em outros casos, esta etapa pode se estender significativamente, dependendo da complexidade dos projetos e das capacidades operacionais das prefeituras em analisá-los, podendo até demandar reduções relevantes de área e escopo. No portfólio do Fundo, não há esse risco.
3. Estão 100% construídos e operacionais: não há risco civil e de engenharia relacionados à construção, de execução da obra pela construtora, bem como de estouro de orçamento e prazo.
4. Gestão ativa para locação do portfólio: a etapa de locação pode se provar desafiadora em certos mercados, com o proprietário tendo que pagar condomínio e IPTU do imóvel até a ocupação plena do imóvel, bem como corretagem aos intermediários. Neste caso, a gestão ativa favorece consideravelmente a baixa vacância e mitiga tais riscos de não utilização do imóvel por períodos prolongados.

Assim, nos Ativos-Alvo, todas estas etapas que em outros casos adicionariam risco ao investimento, já estão 100% superadas.

Temos uma equipe própria especializada e integralmente dedicada, que realiza vistorias periódicas nos imóveis do fundo, e acompanha, entre outros, status de documentações, seguros e impostos. Esta atenção aos ativos acaba nos aproximando ainda mais dos inquilinos, garantindo boa manutenção dos imóveis e deixando-os sempre em excelente estado de conservação, permitindo o uso máximo de suas potencialidades pelos nossos locatários.

O Art. 10, inciso XI da Lei 9.779/1999, determina que todos os fundos imobiliários são obrigados a distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro caixa apurado pelo fundo a cada semestre. No Brasil, entretanto, convencionou-se a distribuição mensal dos rendimentos aos cotistas de FIIs. Os 5% remanescentes podem ser retidos pelos gestores dos fundos a título de "Reserva Gerencial", ou caixa para a manutenção do fundo.

Ao adquirir cotas de um fundo imobiliário, o investidor está contando com o amparo de uma cadeia de profissionais preparados e inseridos no dia a dia do mercado imobiliário. Escolher quais imóveis comprar ou vender, os momentos certos para que isso aconteça, quais inquilinos aceitar nos referidos imóveis e eventuais renegociações e reajustes de aluguel, não são tarefas simples. Desta forma, os fundos bem preparados possuem gestores e profissionais altamente capacitados para tomar estas decisões com maior assertividade, sem que os investidores tenham que se preocupar com estas questões.

Toda a burocracia do dia a dia dos investimentos em imóveis, nos Fundos Imobiliários, é resolvida por profissionais. Desta forma, problemas relacionados à preservação e manutenção dos ativos, ou com inquilinos, documentações, alvarás, certificações e vistorias do processo de compra e venda deixam de existir para o investidor final.

O mercado imobiliário brasileiro ainda possui um enorme espaço para desenvolvimento e os FIIs listados na B3 são um importante mecanismo para sua viabilização. O mercado está amadurecendo, e nota-se número cada vez maior de transações relevantes no ambiente de FIIs listados, com maior profissionalização dos gestores, desenvolvimento de pesquisas especializadas e crescente número de investidores institucionais. Estima-se que esta tendência de longo prazo e se intensificará cada vez mais, através da migração permanente da poupança e outras classes de investimentos para esta classe de ativos.

A Alianza possui montante relevante sob gestão e é focada exclusivamente em ativos reais, imobiliários, contando com profissionais com longa experiência em importantes empresas do setor, além de possuir relacionamento com players relevantes da indústria, processos já estruturados e softwares especializados. Isto nos garante amplo acesso à informação e capacidade apurada na tomada de decisões de investimentos.

Para enfrentar o atual ambiente de liquidez restrita e elevada volatilidade, é de extrema importância a gestão ativa, com rápida adaptação da carteira aos cenários e mudanças de preços. Neste sentido, acreditamos que o Alianza Urban Hub Renda FII está muito bem estruturado para navegar o ambiente atual.

De acordo com Art. 125, inciso III, da Lei 11.196/2005, a legislação brasileira permite que distribuição dos rendimentos derivados de Fundos de Investimentos Imobiliários sejam isentos de Imposto de Renda, diferentemente de um investimento feito diretamente em um imóvel locado para terceiros, onde o locador deve recolher seus impostos a cada aluguel recebido. Cabe ressaltar, também, que os investimentos em FIIs podem beneficiar os investidores com o ganho de capital, através da valorização das cotas – estes, entretanto, sempre deverão ter seu Imposto de Renda recolhido à alíquota de 20% quanto as cotas forem vendidas com lucro em sua negociação.

As negociações das cotas podem ser feitas diretamente pelas plataformas disponibilizadas pelas corretoras de valores, durante os pregões da B3. Desta forma, se um cotista deseja se desfazer de uma parte ou da totalidade de suas cotas, basta que este as venda na bolsa de valores para qualquer outro interessado, a um preço negociado no momento da transação.

Diversas corretoras atualmente já estão permitindo aos seus clientes o investimento aos FIIs sem cobrança de taxas de corretagem, tanto na compra quanto na venda. Isso se traduz em redução do custo de aquisição e alienação dos ativos e gerando uma maior atratividade das pessoas físicas para este tipo de investimento.

Os aluguéis derivados dos imóveis investidos pelo Fundo estão, via de regra, indexados a índices de preços como o IPC-A ou IGP-M, aumentando a probabilidade de preservação do poder de compra do patrimônio do investidor.

Podemos considerar que o Fundo mescla renda fixa com variável, uma vez que os cotistas recebem, mensalmente, os aluguéis dos imóveis investidos ao passo que também podem negociar as cotas no mercado secundário, apropriando-se de eventuais ganhos de capital com a valorização das cotas.

Os sócios da Alianza têm parte de seu patrimônio investido no produto e a estrutura de taxas garante alinhamento de interesses, sem existência de Taxa de Performance.

A Alianza possui uma equipe especializada e devidamente capacitada para atender a todas as demandas dos nossos investidores, atuando com agilidade, independente do canal de relacionamento, para alcançar a solução satisfatória de qualquer questão relacionada ao investimento neste Fundo.